Hacia una Respuesta de Vivienda de Emergencia al COVID-19 en Georgia

Elora Raymond, PhD Escuela de Planificación Urbana y Regional, Instituto de Tecnología de Georgia

Dan Immergluck, PhD Instituto de Estudios Urbanos, Universidad Estatal de Georgia

Lauren Sudeall, JD Facultad de Derecho, Universidad Estatal de Georgia

Frank S. Alexander, JD Emory Law, Universidad de Emory

Michael Rich, PhD Departamento de Ciencias Políticas, Emory University

Dan Pasciuti, PhD Departamento de Sociología, Universidad Estatal de Georgia

John Travis Marshall, JD Facultad de Derecho, Universidad Estatal de Georgia

Prentiss Dantzler, PhD Instituto de Estudios Urbanos, Universidad Estatal de Georgia

Allen Hyde, PhD Escuela de Historia y Sociología, Instituto de Tecnología de Georgia

20 de marzo de 2020

La crisis de COVID-19 es una emergencia de salud pública y económica. Esta crisis amenaza con desbordar los sistemas de salud y generar altas tasas de mortalidad y morbilidad. Encuestas recientes estiman que casi 1 de cada 5 trabajadores han sido despedidos o se les ha reducido el horario. [1] Esta crisis exige respuestas audaces, especialmente para proteger a los más vulnerables. Esto incluye no solo a los médicamente vulnerables sino también a aquellos en riesgo de ser desplazados de sus hogares debido a la pérdida de ingresos durante las consecuencias económicas.

La estabilidad de la vivienda es salud pública. Las medidas clave de salud pública, como el lavado de manos y el distanciamiento social, solo pueden darse en hogares con viviendas estables. El desalojo, la ejecución hipotecaria y los cortes de servicios públicos hacen imposible la cuarentena de las personas con factores de alto riesgo como edad avanzada, hipertensión, diabetes y enfermedades cardíacas. Los desalojos y ejecuciones hipotecarias durante esta emergencia contribuirán al hacinamiento en los refugios para personas sin hogar, aumentarán el número de familias que se duplican durante la pandemia, expondrán a los individuos de alto riesgo al virus y contribuirán a la mortalidad y la morbilidad, así como a la carga de nuestro sistema de atención médica. .

La estabilidad de la vivienda es la resistencia económica. Se ha demostrado que la vivienda es un factor clave para proteger a las familias, y especialmente a los niños, de las crisis económicas. Sin una vivienda estable, la escuela y el empleo están en peligro. El desalojo y la ejecución hipotecaria predicen la disminución a largo plazo de la riqueza, el desempleo prolongado, la agitación prolongada del mercado inmobiliario y el declive del vecindario. Una literatura cada vez mayor documenta que los grandes desastres de los Estados Unidos generan una mayor brecha económica entre los residentes de la comunidad de bajos ingresos y sus vecinos que tienen mayores recursos [2].

La estabilidad de la vivienda es esencial para proteger a los niños durante esta crisis. La inestabilidad de la vivienda es traumática para los niños, interrumpe la educación y puede tener efectos a largo plazo en el rendimiento educativo y la capacidad de ingresar al lugar de trabajo. En todo el país, hemos visto un cambio masivo hacia prácticas educativas en línea y remotas en todos los niveles del sistema educativo. Hay una necesidad primordial de que los niños tengan hogares estables con acceso regular a Internet para tareas, lecciones y comunicaciones con sus maestros y compañeros. Los proveedores de Internet se han mudado para proporcionar acceso gratuito a Internet a hogares que no los tienen y una moratoria en la terminación del servicio por 60 días. El gobierno debe actuar en concierto con las empresas privadas aquí para garantizar que estas medidas sean efectivas y que la interrupción del proceso educativo no sea más complicada.

Se necesita una acción coordinada de fundaciones, corporaciones y agencias públicas a nivel estatal y local. Los estados y ciudades de todo el país están adoptando medidas firmes para reducir la cantidad de familias obligadas a abandonar sus hogares durante esta crisis. Hacemos un llamado a los formuladores de políticas estatales y locales, a las fundaciones y a la comunidad de bienes raíces en Georgia, y especialmente en el área metropolitana de Atlanta, para que actúen con valentía y rapidez para mitigar algunos de los peores daños derivados de la crisis y trabajar para maximizar la estabilidad de la vivienda durante este período. período traumático

La velocidad es esencial y se desconoce la duración de la crisis. El nuevo coronavirus se propaga exponencialmente, y el número de infectados se duplica cada pocos días. Las medidas de protección deben aplicarse rápida y fácilmente, sin burocracia o demora, y con el reconocimiento de que proporcionar muy poca asistencia, demasiado tarde es un problema mucho mayor que proporcionar "demasiada". Recomendamos la adopción rápida de varias medidas para reducir el desplazamiento, el desalojo y la ejecución hipotecaria, para proporcionar apoyo operativo a proveedores de viviendas para personas mayores y refugios para personas sin hogar, y para proporcionar asistencia financiera básica a las familias afectadas por la crisis. También recomendamos extender estas protecciones a través del período de emergencia cuando las medidas de cuarentena y distancia social están en su lugar, y luego con un tiempo adicional para permitir a las familias aprovechar los recursos financieros y la asistencia, y restablecer la actividad económica normal. A lo largo de este documento, hemos sugerido que se establezcan políticas para "la duración del estado de emergencia más al menos 60 días", pero reconozcamos que este plazo puede necesitar un cambio.

Comunicación efectiva a todas las personas afectadas. Muchos de los problemas descritos anteriormente presentan problemas técnicos complicados y algunas veces legales. Las personas afectadas por estas políticas tienen una gama de capacidades y probablemente tendrán acceso limitado o nulo a asistencia profesional o legal durante este tiempo. Al comunicar los cambios en las políticas, enfatizamos la importancia de usar un lenguaje simple, en lugar de técnico, y usar otras mejores prácticas para comunicarse con personas con discapacidades o alfabetización limitada. También será fundamental utilizar varios canales, incluidas las organizaciones comunitarias y los proveedores de servicios, para comunicarse porque muchos hogares e individuos tienen acceso limitado a Internet y es posible que no puedan acceder a información electrónica a menos que estén en un dispositivo móvil (incluso ese acceso puede ser limitado). Siempre que sea posible, los cambios en las políticas deben implementarse de manera que no requieran una acción afirmativa por parte de las personas afectadas.

Nuestras recomendaciones específicas incluyen lo siguiente:

I. Preservar la estabilidad de la vivienda durante la crisis [3]

Desalojos formales

· Aplaudimos la moratoria de 30 días de la Corte Suprema de Georgia sobre asuntos judiciales no esenciales, que se ha interpretado que incluye desalojos; y la moratoria de los tribunales del condado de Fulton en casos de arrendadores e inquilinos. Sin embargo, en muchos condados de Georgia, los tribunales de magistrados continúan aceptando solicitudes de desalojo y los alguaciles continúan ejecutando demandas completas. Instamos a la Corte Suprema a que cubra más claramente todas las actividades de desalojo (incluidas las presentaciones de desalojo) durante el estado de emergencia más al menos 60 días. De lo contrario, los tribunales de condado deben extender la moratoria tanto de ejecuciones hipotecarias como de desalojos por su cuenta.

· Aplaudimos el llamado del alcalde Bottoms a socios de vivienda asequible en la ciudad de Atlanta para instituir una moratoria sobre los desalojos por el estado de emergencia más al menos 60 días. Hacemos un llamado a todas las autoridades de vivienda pública del estado para que suspendan la presentación o la finalización de los desalojos durante el estado de emergencia más al menos 60 días.

· El Departamento de Asuntos de la Comunidad de Georgia debe instar a los propietarios de viviendas de bajos ingresos con Crédito Tributario a propiedades de vivienda asequible a suspender la solicitud de desalojo durante el estado de emergencia más al menos 60 días.

Ejecuciones hipotecarias

· Aplaudimos la moratoria federal sobre ejecuciones hipotecarias para las hipotecas de la Administración Federal de Vivienda, Fannie Mae y Freddie Mac. La moratoria sobre ejecuciones hipotecarias de propiedad personal también es importante ya que previene acciones despositorias contra algunos residentes de casas móviles. La moratoria del Condado de Fulton sobre ejecuciones hipotecarias de propiedad personal proporciona esta protección. Sin embargo, entendemos que a pesar de la declaración de emergencia judicial de la Corte Suprema de Georgia, las ejecuciones hipotecarias no judiciales continúan durante este estado de emergencia. Alentamos a la Corte Suprema y / o al Gobernador de Georgia a que cubran claramente todas las ventas de ejecuciones hipotecarias no judiciales y extiendan la prohibición de ejecuciones hipotecarias durante el estado de emergencia más al menos 60 días. De lo contrario, los tribunales de condado deben extender la moratoria.

· El Departamento de Asuntos Comunitarios de Georgia debe extender el plazo para solicitar HomeSafe Georgia, anunciado previamente como 31 de marzo de 2020, y considerar el uso de los fondos restantes del programa para ayudar a curar los impagos de hipotecas relacionados con las pérdidas de ingresos relacionadas con Coronavirus.

· El Departamento de Banca y Finanzas de Georgia debe ordenar a los prestamistas hipotecarios regulados por el estado que ofrezcan modificaciones permanentes a los prestatarios que hayan experimentado una disminución en sus ganancias, incluida la reducción de los pagos mensuales durante al menos un período de seis meses. Sugerimos, como mínimo, capitalizar los atrasos y extender el plazo de reembolso, o modificar aún más el préstamo para reducir el pago mensual, y posiblemente el saldo del capital.

· Una moratoria sobre las ejecuciones hipotecarias de impuestos sobre la propiedad y las ventas de gravámenes fiscales por parte de los gobiernos del condado durante el estado de emergencia más al menos 60 días.

Desalojos informales

· Establecer un fondo para los pequeños propietarios para desalentar los desalojos informales y alentar el cumplimiento al estafar los costos de los ingresos reducidos debido a las rentas perdidas y los desalojos diferidos durante esta crisis. Esto podría ser en forma de un préstamo de bajo interés o sin interés para cubrir los costos operativos que se perdonarían si los propietarios logran altas tasas de estabilidad de la vivienda durante el estado de emergencia.

· Considerar sanciones para los propietarios que inician desalojos informales durante el estado de emergencia. Considere sanciones más graves si los inquilinos incluyen niños, mayores de 60 años o residentes de alto riesgo.

Cortes de servicios públicos

· Una moratoria estatal en los cierres de agua durante el estado de emergencia más al menos 60 días.

· Una moratoria en todo el estado de otros cortes de servicios públicos (electricidad, gas, petróleo) durante el estado de emergencia más al menos 60 días.

· Para todas estas moratorias, se deben prohibir los cargos por mora e intereses sobre los atrasos.

II Garantizar una rápida recuperación económica al evitar una ola de desalojos y ejecuciones hipotecarias después de la crisis

Las moratorias no son una bala de plata. A lo sumo, pueden diferir, y no eliminar, los pagos de alquiler o hipoteca que se acumulan durante una crisis. Muchos hogares están experimentando una pérdida permanente de ingresos debido a la reducción de horas, negocios cerrados o despidos, y no recuperarán estos ingresos. Los pequeños propietarios pueden perder el alquiler necesario para pagar sus propias hipotecas y otros gastos. Sin medidas preventivas, corremos el riesgo de una segunda crisis de vivienda con una interrupción significativa y continua de las comunidades y los medios de vida que evitará o prolongará severamente el tiempo de recuperación económica.

Salarios perdidos y sueldos enfermos

· El gobierno estatal y local y las fundaciones y organizaciones filantrópicas locales y regionales deberían proporcionar asistencia financiera de emergencia a las familias afectadas.

· Las agencias sin fines de lucro y las organizaciones religiosas que brindan asistencia financiera de emergencia pueden brindar asistencia financiera y filantrópica que ya brindan asistencia financiera de emergencia, incluida la asistencia de alquiler y asistencia para remediar los impagos de la hipoteca. Si existen requisitos para recibir asistencia, deben ser simples e incluir la pérdida de salarios (ya sea por despido, pérdida de horas o disminución de los ingresos de las pequeñas empresas).

· La asistencia debe incluir ayuda para los trabajadores que voluntariamente se quedan en casa del trabajo debido a una enfermedad.

· Los fondos deben, como mínimo, cubrir al menos dos meses de los costos de la vivienda, incluidos el alquiler o la hipoteca, así como los servicios públicos, los impuestos a la propiedad, las tarifas de asociación y el seguro del hogar, hasta un monto máximo de asistencia por familia.

· Todo indica que la contracción económica será severa, involucrando grandes porcentajes de la fuerza laboral por una duración considerable. Los empleadores del sector privado y el gobierno estatal deben adoptar medidas para reemplazar completamente los salarios de todos los empleados que han sido despedidos o perdieron salarios.

III. Brindar apoyo operativo a las propiedades que reciben asistencia de alquiler de la Sección 8, proveedores de viviendas asequibles para personas mayores y otras residencias con un alto número de residentes de alto riesgo.

Las personas mayores tienen un riesgo particularmente alto de casos graves de COVID19, con tasas de mortalidad registradas del 8% para los 70-79 y del 15% para los mayores de 80 años. [4] Muchas personas discapacitadas tienen hipertensión, diabetes, enfermedades cardíacas y vasculares y también tienen un alto riesgo de hospitalización por COVID19. Los brotes dentro de viviendas para personas de la tercera edad y asequibles deben prevenirse y, si ocurren, deben contenerse de inmediato. Hacemos un llamado al gobierno estatal y local para que brinde apoyo operativo adicional inmediato para proveedores de vivienda asequible para personas de la tercera edad, propiedades multifamiliares que reciben la sección 8 basada en proyectos y viviendas asequibles de mediana y alta altura del sector privado en todo el estado, que incluyen:

· Establecer un fondo para desalentar los desalojos informales al sufragar los costos de la reducción de los ingresos por alquiler debido a alquileres perdidos y desalojos diferidos durante esta crisis. Esto podría ser en forma de un préstamo de bajo interés o sin interés para cubrir los costos operativos que se perdonarían si los propietarios logran altas tasas de estabilidad de la vivienda durante el estado de emergencia.

· Para los titulares de cupones de la Sección 8 que han perdido ingresos durante la emergencia, establezca un proceso rápido para recalcular las rentas retroactivas a la fecha en que se perdieron los ingresos antes de que expire la moratoria de los desalojos.

· Proporcionar fondos operativos adicionales a viviendas para personas mayores subsidiadas y viviendas para grupos de alto riesgo, en particular viviendas para personas mayores. Esto incluye:

· Financiación para esfuerzos de saneamiento y limpieza profunda.

· Fondos para apoyar políticas mejoradas de visitas.

· Fondos para apoyar la detección de rutina para la fiebre y para las pruebas COVID19 en caso de que las pruebas estén ampliamente disponibles.

· Financiación para apoyar al personal de primera línea, incluida la contratación de personal adicional, equipo de protección personal como máscaras, guantes y suministros de saneamiento para prevenir la propagación de enfermedades entre el personal de primera línea; licencia por enfermedad remunerada para alentar al personal a quedarse en casa si está enfermo; y cuidado de niños para permitir que el personal de primera línea trabaje mientras las escuelas están cerradas.

IV. Brindar apoyo operativo a refugios para personas sin hogar

Las personas sin hogar en refugios y campamentos viven en alta densidad con poco acceso al lavado de manos; y tienen tasas más altas de enfermedades crónicas que los ponen en mayor riesgo de COVID-19. Proteger a las personas sin hogar o sin hogar durante la crisis mitigará la propagación de la enfermedad.

· Localice instalaciones adicionales para albergar a las personas sin hogar sin exceder las recomendaciones de distancia social de los CDC. [5] El gobierno estatal y local debe ayudar a identificar las instalaciones para la descongestión y el distanciamiento social.

· Proporcionar servicios de saneamiento adicionales y suministros para refugios para personas sin hogar.

· Fondos para apoyar las pruebas de rutina en caso de que las pruebas estén disponibles.

· Financiación para apoyar al personal de primera línea, incluida la contratación de personal adicional, equipo de protección personal como máscaras, guantes y suministros de saneamiento para prevenir la propagación de enfermedades entre el personal de primera línea; licencia por enfermedad remunerada para alentar al personal a quedarse en casa si está enfermo; y fondos para cubrir los costos de cuidado de niños para permitir que el personal de primera línea trabaje mientras las escuelas están cerradas

Finalmente, todas estas recomendaciones están destinadas a complementar una fuerte respuesta federal, incluidos los pagos directos a las familias, una mayor asistencia federal para la vivienda y los esfuerzos para reducir los desalojos y ejecuciones hipotecarias. Para conocer las recomendaciones de política federal destinadas a proporcionar estabilidad de vivienda y asequibilidad durante y después de la crisis, consulte https://nlihc.org/responding-coronavirus y https://www.enterprisecommunity.org/blog/federal-tax-policy-priorities -response-covid-19.

[1] https://www.latimes.com/business/story/2020-03-17/coronavirus-layoffs-work-hours-jobs

[2] https://www.urban.org/research/publication/insult-injury-natural-disasters-and-residents-financial-health/view/full_report, 7–8, 18–19.

[3] https://www.enterprisecommunity.org/blog/03/20/taking-bold-action-to-protect-tenants-during-covid-19-outbreak

[4] https://jamanetwork.com/journals/jama/article-abstract/2762130

[5] https://laist.com/2020/03/13/los-angeles-homeless-coronaviurs-covid.php